+7 (812) 627-16-01
office@spb.legal +7 (812) 627-16-01
eng | ru
29.06.2021

Плюсы договора купли-продажи будущей недвижимости по сравнению с предварительным договором купли-продажи

Когда Стороны намереваются совершить куплю-продажу в отношении имущества, которое еще не создано Продавцом, возникает правовая дилемма заключения предварительного договора или договора купли-продажи будущей вещи. Зачастую правовые вопросы по данной теме возникают в сфере недвижимости, в которой классическим подходом оформления отношений является заключение предварительного договора о намерении Сторон заключить сделку в будущем.

В отличие от долевого строительства, когда финансы привлекаются массово у граждан на строительство объектов, обозначенный вопрос возникает, когда объект недвижимости строится не на средства дольщиков, а на собственные средства Продавца или инвестиции.

Что означает понятие будущая вещь в отношении недвижимости?

Понятие будущей вещи, которая еще не создана или не приобретена Продавцом для перепродажи, упоминается в Гражданском кодексе Российской Федерации1. Договор купли-продажи будущей вещи может заключаться только в отношении объекта недвижимости, который еще не создан. Поэтому конкуренция применения предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи может существовать только в отношении таких объектов.

Создание объекта недвижимости – это вопрос, который требует не только физического окончания строительства конструктивных частей объекта, но и оформления градостроительной и технической документации.

Если, например, для объекта, в отношении которого не ведется государственный учет прав, объект считается законченным с момента его фактического создания, то в отношении недвижимости существенное значение имеет не только вопрос физического создания недвижимости, но и вопрос ее появления в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Так с точки зрения гражданского права созданием объекта недвижимости является его плотная привязка с землей. С точки зрения норм градостроительного права и публичных норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество — созданием объекта является получение технического паспорта на объект недвижимости и присвоение ему кадастрового номера в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество2.

Предварительный или основной договор?

Выбор за применением договора купли-продажи будущей вещи вместо предварительного договора кроется в теории понятий предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи.

В соответствии с условиями договора купли-продажи Продавец обязуется передать за плату определенное договором имущество. В теории права такие сделки как договор купли-продажи именуются вещными сделками. Так как такая сделка связана непосредственно с передачей вещных прав в отношении предмета сделки.

Предварительный договор купли-продажи в свою очередь создает обязательственное право требования заключения основного договора в определенный срок. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется в будущем в определенный предварительным договором срок заключить основной договор купли-продажи объекта на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор является классической обязательственной сделкой. То есть продолжением предварительного договора является не сделка по передаче вещи, а обязательственное право требования заключения основного договора купли-продажи, по которому будет передана вещь в будущем.

Практически такая разница означает возможность в первом случае при уклонении одной из Сторон договора в процессе сделки от исполнения договора, не требовать понуждения к исполнению договора, а сразу же требовать передачи объекта недвижимости на основании заключенного договора.

В случае уклонения Продавца по договору купли-продажи будущей вещи от передачи вещи после ее создания или уклонения от исполнения публично-правовых норм о получении кадастрового номера недвижимости, Покупатель вправе защищать свои права в судебном порядке путем признания права собственности на созданный объект недвижимости.

В свою очередь, по предварительному договору купли-продажи недвижимости Покупатель вправе требовать понуждения к заключению договора, но не вправе сразу же требовать признания права собственности на объект за собой.

Кроме того, в отличие от иска о признании права собственности вероятность принятия судом обеспечительных мер по иску о заключении предварительного договора купли-продажи в виде ограничения права распоряжения объектом недвижимости является крайне низкой. Кроме того, за период процесса рассмотрения такого искового заявления судом может «утечь много воды», объект недвижимости может сменить собственника, а вынесенное судом решение, принятое в пользу Покупателя, может стать неисполнимо.

Предварительный договор может быть признан судом договором купли-продажи будущей вещи

Согласно позиции высших судебных инстанций предварительный договор купли-продажи признается договором купли-продажи будущей вещи в случае, если по предварительному договору установлена обязанность Покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимости или ее существенную часть3. Поэтому в том случае, когда Покупатель готов передать Продавцу задолго до окончания строительства объекта недвижимости, существенную для договора денежную сумму, вопрос о конкуренции двух видов договоров не будет стоять «ребром». К правоотношениям Сторон и так будут применяться положения о купле-продаже будущей вещи. Но если оплата объекта недвижимости происходит не полностью или оплата за объект происходит после его создания, то договор купли-продажи будущей вещи будет являться гарантией беспрепятственного оформления права собственности Покупателя в будущем.

Таким образом, в случае, когда объект только создается, но намерения Сторон в отношении продажи и приобретения объекта являются серьезными, договор купли-продажи будущей вещи будет являться более прогрессивной моделью оформления правоотношений, чем предварительный договор купли-продажи.

1 Пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи Товара может быть заключен в отношении Товара, имеющегося в наличии у Продавца на момент заключения договора, так и на Товар который будет создан или приобретен Продавцом в будущем

2 Статья 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ – 218 от 13 июля 2015

3 Указанное правило введено в гражданский оборот пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»