Подсудность споров из предварительного договора

Постановка проблемы

Вопрос о подсудности споров, возникающих в связи с заключением сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости, до сих пор вызывает дискуссию в российской судебной практике. Следует отметить, что в большинстве случаев суды правильно разрешают вопрос о подсудности указанных споров, руководствуются общими правилами территориальной подсудности[1], однако по-прежнему встречаются ситуации, когда суды либо передают или отказывают в передаче дела по подсудности со ссылкой на необходимость рассмотрения спора по месту нахождения недвижимости. Примечательно, что нормативной базой для подобной логики являются положения п. 2 совместного Постановления Пленума ВС РФ / ВАС РФ № 10/22, которые гласят:

«2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.»

Вышестоящие судебные инстанции четко ориентируют нижестоящие суды на то, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения такого имущества. При этом, в последнем абзаце иллюстративно приведен неисчерпывающий перечень данных исков, к которым относят виндикационный, негаторный иски, иск о признании права и др. Открытый перечень вещных исков оставляет для правоприменителей пространство для отнесения к последним не только исков, вытекающих из договоров купли-продажи недвижимости, но в том числе и из предварительных договоров. Видимо, суды интуитивно чувствуют, что каузой договора купли-продажи недвижимости является перенос с продавца на покупателя права собственности, что и предопределяет логику отнесения всех исков из таких договоров к вещным и, соответственно, определение подсудности как исключительной.

Обязательственная и вещная природа споров из договора купли-продажи

Между тем, представленная аргументация не только не соответствует доктринальным представлениям о подсудности споров из договоров купли-продажи недвижимости, но и прямо нарушает положения закона. Умолчание в абз. 3 п. 2 Пленума № 10/22 об обязательственных исках по договорам купли-продажи недвижимости не является случайным. Будучи осведомленными о проблеме заигрывания сторон с подсудностью споров о защите права собственности, высшие суды более жестко определили правила их подсудности, специально указав иски, которые подчинены правилам исключительной подсудности. Открытый же перечень, как указывает Скловский, призван обеспечить примение правил об исключительной подсудности во всех случаях, когда вещное право признается либо впервые устанавливается[2].

Договор купли-продажи вообще и недвижимости в частности безусловно имеет вещное измерение, однако это классическая обязательственная сделка. Не вдаваясь в дискуссию о дихотомическом делении договора купли-продажи на обязательственную и вещную (распорядительную) сделки, отметим, что данный договор в первую очередь устанавливает обязательства продавца и покупателя по осуществлению встречных предоставлений: передача вещи и права собственности продавцом в обмен на денежные средства покупателя. При этом, договор купли-продажи является консенсуальным, то есть считается заключенным не с момента передачи, а с момента достижения соглашения по существенным условиям – когда стороны договорились о предмете договора (для обычного договора купли-продажи) или о предмете и цене (для договора купли-продажи недвижимости). Таким образом, обязательственная связь возникает при заключении договора. Обратим внимание, что нормы российского законодательства, регулирующие переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости являются императивными, не могут быть изменены соглашением сторон[3]: переход права собственности подлежит государственной регистрации, право возникает с момента такой регистрации. Следовательно, вещные и обязательственные последствия в договорах купли-продажи недвижимости принципиально разделены.

Все обязательственные иски из договоров купли-продажи, связанные с заключением, прекращением, неисполнением или ненадлежащим исполнением, подчиняются общим правилам подсудности споров. Данный подход является конвенциональным в доктрине, о чем свидетельствуют комментарии к процессуальным кодексам. Так, в одном из комментариев указано:

«Таким образом, исключительная подсудность по ч. 1 комментируемой статьи установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество. Например, положения комментируемой статьи применяются и к делам о восстановлении срока для принятия наследства, если предметом наследства является недвижимое имущество. Споры об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом или об устранении нарушения права собственника, не связанные с лишением владения, и об определении порядка пользования недвижимым имуществом также подлежат рассмотрению судом по месту нахождения такого имущества. Споры, вытекающие из договоров купли-продажи, аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения и т.п., не связанные с правами на недвижимость (например, взыскание платы за проданную недвижимость, арендной платы, возмещение убытков и т.п.), не подпадают под правило исключительной подсудности, установленное ч. 1 комментируемой статьи. Для определения подсудности таких споров следует руководствоваться нормами ст. ст. 28, 29, 31, 32 ГПК. Однако к искам о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, аренды недвижимого имущества и т.п. применяется правило ч. 1 комментируемой статьи, поскольку, по сути, ими оспаривается переход прав на недвижимость. Правилами ч. 1 комментируемой статьи следует руководствоваться и при определении подсудности исков о передаче недвижимого имущества по договорам купли-продажи, аренды недвижимости и т.п.»^[4].

На основании изложенного, мы можем сделать определенный вывод, что обязательственные споры по договорам купли-продажи недвижимости (связанные с взысканием цены договора, взысканием убытков и т.п.) подчиняются общим правилам подсудности, а споры, связанные с вещными правами – исключительной подсудности.

Обязательственный характер споров из предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи недвижимости вообще не может являться основанием для возникновения вещных последствий, стороны лишь принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на согласованных условиях, что станет впоследствии основанием для передачи вещи и переноса права собственности. Отрыв от вещных последствий будущего договора купли-продажи является еще более существенным: предварительный договор конкретизирует условия обязательственной связи, которая должна возникнуть в будущем, но ее возникновение еще не предопределено. Таким образом, требование о понуждении к заключению основного договора является обязательственным по своей сути, последствием удовлетворения соответствующего иска является установление обязательственной связи сторон. В таких ситуациях иск должен быть предъявлен в соответствии с общими правилами подсудности – по месту нахождения ответчика. Также допускается подача иска в соответствии с правилами о договорной подсудности.

Таким образом, споры из предварительных договоров о понуждении к заключению основного договора купли-продажи носят обязательственный характер, должны подчиняться общим правилам подсудности споров.

[1] См., например, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2019 г. по делу № 88-1420/2019, Определение Кунгурского городского суда Пермского края от 23.05.2014 г. по делу № 2-1265/2014,

[2] Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постатейный). – М.: Статут, 2011. – 144 с.

[3] Пункт 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ.

[4] «Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное) (под общ. ред. В.И. Нечаева) // СПС КонсультантПлюс