Рейтинг изменений законодательства, о которых важно знать риелтору
Лето 2019 года богато на законодательные новеллы. Журнал Magenta.today обратился к экспертам юридических компаний с тем, чтобы они составили свой топ-3 поправок и нововведений законодательства, которые касаются разных сегментов рынка недвижимости. Получилась познавательная шпаргалка для риелторов перед началом нового делового сезона.
Антонина Кобулей, юрист практики консалтинга юридической фирмы «Румянцев Лигал»:
1. Изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве».
С 1 июля 2019 года в России изменились правила привлечения средств граждан для строительства жилья. Вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Вместо прежней схемы, при которой средства дольщиков шли на возведение домов, застройщиков обязали аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах. Таким образом, застройщики смогут использовать эти деньги только после окончания строительства и исполнения обязательств перед клиентами. Теперь финансирование стройки будет вестись за счет собственных средств строительной компании либо с привлечением банковских кредитов. Однако возможность для привлечения средств дольщиков без эскроу-счетов у застройщиков останется, но только в том случае, если степень готовности объекта составляет не менее 30%. Количество договоров долевого участия при этом должно охватывать не менее 10% от общего объема возводимых площадей. Предполагается, что нововведение избавит рынок от обманутых дольщиков, но стоимость недвижимости неминуемо вырастет.
2. Отмена обязательной нотариальной формы для некоторых сделок с недвижимостью.
С 31 июля 2019 года отменили обязательную нотариальную форму для некоторых сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Изменениями в закон установлены исключения из общего правила, предусмотрена возможность совершения сделки с долей в праве общей собственности в простой письменной форме в следующих случаях:
— при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— заключения договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Отмена нотариальной формы сделок для участников долевой собственности поможет значительно снизить расходы на их оформление, так как в настоящее время размер государственной пошлины за их удостоверение составляет 0,5% от суммы договора. Законодатель предоставил возможность выбора: в случае сомнений в чистоте сделки так же, как и раньше, стороны могут обратиться к нотариусу для ее удостоверения. В этом случае при удостоверении договоров об отчуждении или залоге недвижимого имущества нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, а также проверить принадлежность недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
3. Добросовестным приобретателям выплатят компенсацию за утрату жилья.
2 августа президент России подписал закон о выплате компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения. Он вступает в силу с 1 января 2020 года.
Согласно принятому закону, физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого на основании решения суда истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации. Речь идет о добросовестных приобретателях, которые купили жилье у лиц, не имевших прав его отчуждать, и о чем приобретатели не знали и не могли знать.
Компенсация выплачивается на основании судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Обратиться с требованием о компенсации будет возможно, если не получится взыскать убытки с причинителя вреда.
Размер компенсации определяется судом, исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
Арина Довженко, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Санкт-Петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
1. Обязательная классификация гостиниц, в том числе апартотелей.
Обязательная классификация средств размещения введена Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» и вступила в силу 27.02.2019. Теперь каждая гостиница оценивается на соответствие ряду критериев, среди которых: качество здания гостиницы и прилегающей территории, номерной фонд гостиницы, оказание гостиничных услуг и прочее. По результатам такой оценки гостинице присваивается количество звезд, соответствующее ее уровню. Высшей оценкой является категория «пять звезд», низшей — «без звезд». До 1 июля 2019 года классификацию в обязательном порядке должны были пройти гостиницы с номерным фондом более 50 гостиничных номеров (для гостиниц с меньшим количеством номеров установлены более поздние сроки обязательной классификации: от 15 до 50–1 января 2020 года; для остальных — 1 января 2021 года).
Гостиницы, не прошедшие классификацию и не получившие свидетельство о присвоении категории в установленные сроки, не смогут оказывать гостиничные услуги (за данное нарушение ст. 14.39 КоАП предусмотрена административная ответственность на юридических лиц — от одной сороковой до одной двадцать пятой совокупного размера суммы выручки за период, предшествующий выявлению нарушения).
Указанное нововведение серьезно повлияет на рынок гостиничных услуг, особенно в отношении отелей в среднем ценовом сегменте, а также апартотелей (требования о классификации также распространяются на апартотели), поскольку такие объекты размещения могли проектироваться, строиться и оснащаться без учета новых требований. Соответственно, владельцам придется понести серьезные расходы для приведения гостиниц/апартотелей в соответствие с требованиями законодательства. В отношении апартотелей это может вызвать спад интереса к данному рынку, поскольку зачастую апартаменты приобретаются как «дешевый» аналог квартиры в целях извлечения прибыли. Теперь такой механизм в отношении апартотелей будет осложнен.
2. Долевое строительство — со счетами эскроу
Соответствующие изменения в законодательство о долевом строительстве были внесены Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в силу 01.07.2019.
С 1 июля 2019 года в отношении новых объектов (тех, чье строительство только начинается и которые не соответствуют специальным установленным требованиям о степени готовности и о количестве реализованных квартир) застройщики вправе привлекать средства граждан только на эскроу-счета, открываемые в специальных банках. Деньги с таких счетов перечисляются застройщику лишь после введения дома в эксплуатацию. Таким образом, строительство объекта в большинстве случаев будет осуществляться застройщиком на средства банковского кредита, проценты по которому на практике будут включаться в цену квартиры.
Необходимо отметить, что такой «жесткий» подход законодателя на сегодняшний день очень бурно обсуждается в бизнес-сообществе. Застройщики выступают с инициативами о поэтапном перечислении денежных средств со счетов эскроу в пользу застройщиков (при завершении определенных этапов строительства), что соответствует международной практике. Однако такие инициативы пока не были поддержаны законодателем.
3. Продажа апартаментов по правилам 214-ФЗ.
Поскольку апартаменты фактически не являются жилыми помещениями (зачастую апартотели строятся на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства), ранее их строительство осуществлялось без обязательного соблюдения требований законодательства о долевом строительстве.
Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 27 июня 2019 года ввел запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, для строительства как жилых, так и нежилых помещений во всех объектах недвижимости.
Таким образом, при строительстве и продаже апартаментов застройщик теперь обязан в полной мере соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику, законодательством о долевом строительстве (необходимо отметить, что данные требования достаточно обширны, например, это требования к определенному размеру собственных средств застройщика, к имуществу застройщика, к отсутствию недоимок по налогам и сборам, требования к органам управления и прочее). Кроме того, в отношении новых апартотелей привлечение денежных средств от граждан возможно только с использованием эскроу-счетов.
Указанные нововведения, а также требования о классификации апартотелей не могут не повлиять на рынок апартаментов.
Источник: Журнал Magenta.today