Заверения об обстоятельствах в договоре купли-продажи недвижимого имущества

Понятие заверений об обстоятельствах

Зачастую при покупке Объектов недвижимости для ведения бизнеса важно, чтобы они соответствовали определенным качествам. Например, на объект недвижимости должны быть получены разрешения государственных органов, технические условия снабжающих энергоресурсами монополистов, земельные участки должны быть пригодны для строительства специальных объектов, а Покупатель имел заранее известные финансовые возможности для того, чтобы мог рассчитаться за покупку в кредит.

Такие гарантии, которая одна Сторона выдает другой, согласно гражданскому праву именуются заверения об обстоятельствах.

Заверения об обстоятельствах могут собой представлять также перечень существенных признаков вещи, которые являются важными для Покупателя.

Например, заверение Продавца о том, что арендуемое помещение в будущем можно будет использовать для открытия ресторана, то есть помещение пригодно для получения алкогольной лицензии и иных разрешений гос.органов, продаваемый загородный дом подключен к электро- и водоснабжению и подсоединен ко всем коммуникациям, продаваемый земельный участок находится в территориальной зоне, предназначенной для строительства промышленных объектов.

В английском праве и деловом обороте это положение называется guaranties and warranties. То есть заверения, которые Сторона Продавца дает Стороне Покупателя о пригодности продаваемой ей вещи, или гарантии, которые Сторона Покупателя дает Стороне Продавца о своей финансовой состоятельности.

Ответственность за нарушение гарантий по российскому законодательству

Сторона, предоставившая другой Стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющие значение для заключения договора, в том числе относящихся к предмету договора, наличию необходимых лицензий и разрешений обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку¹.

Учитывая, что для сделок в отношении недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма сделки, данные заверения об обстоятельствах каждой Стороны должны быть изложены письменно. А в отношении договора купли-продажи, мены, лизинга недвижимости в одном едином документе с договором.²

Неустойка

Неустойка представляет собой сумму обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Размер неустойки должен быть заранее согласован Сторонами. Неустойка представляет собой абстрактную сумму, которая заранее согласована Сторонами, и которую одна Сторона должна оплатить другой Стороне в случае нарушения положений договора. Размер неустойки согласованный Сторонами не зависит напрямую от серьезности совершенного правонарушения. Однако в случае, если размер неустойки является чрезмерным, она может быть снижена судом. Критерии снижения неустойки четко не определены, и всегда определяются по судейскому усмотрению. Так в соответствии Гражданским кодексом Российской Федерации, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено предпринимателем, то суд вправе уменьшить неустойку по его заявлению в случае, когда в суде будет доказано, что взыскание неустойки в текущем размере может привести к получению необоснованной выгоды³. Такая формулировка является размытой, привела к длительной правовой дискуссии об обоснованности неустойки, и итоговое решение всегда находится в компетенции судейского усмотрения.

Убытки

Применительно к нарушению заверений об обстоятельствах неустойка может носить штрафной и зачетный характер. В случае зачетной неустойки Потерпевшая Сторона вправе взыскать неустойку, а в части, непокрытой неустойкой, возникшие из нарушения убытки. При применении в договоре штрафной неустойки Потерпевшая сторона вправе взыскать неустойку, а сверх неустойки — убытки. Работа со штрафной неустойкой как договорным способом обеспечения исполнения обязательства всегда представляется более надежным инструментом, так как по общему правилу размер соразмерности неустойки не подлежит доказыванию. Зачастую это удобно тогда, когда особенность бизнес-процессов не позволяет рассчитать и наглядно продемонстрировать существующие статьи расходов. Применение неустойки также комфортно, когда невозможно раскрыть перед судейским корпусом, не являющимися профессиональными участниками конкретного бизнес-рынка такие обстоятельства как спрос, затраченное время и изменение конъюнктуры рынка.

Под убытками в виде реального ущерба в российском праве понимаются те расходы, которые сторона должна произвести для восстановления своего нарушенного права⁴. То есть то количество финансового эквивалента затрат, которое необходимо для восстановления объема капитала.

Помимо реального ущерба российская правовая система предоставляет обязанность виновной стороны компенсации упущенной выгоды. Под упущенной выгодой понимается размер недополученных доходов. Расчет и доказывание недополученных доходов является по своей сути методом расчета бизнес-плана с поправкой на условный коэффициент нарушения данного по договору обещания.

Правовая судьба договора вследствие нарушения заверений

Особым полномочием потерпевшей Стороны является право на заявление одностороннего отказа от исполнения договора. Отказом от исполнения договора является направление уведомления об отказе от дальнейшего продолжения сделки. Потерпевшая Сторона вправе заявить такой отказ в случае, если нарушенные заверения являются для нее существенными. В соответствии с действующим законодательством сделкой является действие, требующее воли как минимум одной стороны (односторонняя сделка). Поскольку односторонний отказ от исполнения договора является сделкой, не требующей воли какой-либо Стороны, кроме того, кто отказывается, договор прекращает свое действие с момента направления уведомления в соответствии с положениями договора об уведомлениях, а в случае не урегулированного положения об уведомлении — с момента его получения. Отказ от исполнения договора возможен в отношении сделки, исполнение которой на момент выяснения заблуждений не окончено.

В случае если исполнение сделки на момент выяснения обстоятельств недостоверности заверений было окончено, например, объект недвижимости по сделке купли-продажи передан покупателю, зарегистрирован переход права собственности,то Потерпевшая Сторона сохраняет за собой полномочие признать такой договор недействительным. В гражданском праве такие сделки именуются оспоримые, то есть сделки, которые существуют для Сторон до момента их признания недействительными судебным решением. В качестве мотива аннулирования сделки Сторона должна ссылаться на нарушение данного противоположной Стороной заверения об обстоятельствах, из-за которого Потерпевшая Сторона утрачивает к сделке интерес, и не совершала бы ее при известных обстоятельствах. Последствием признания сделки недействительной является то, что называется в юриспруденции двусторонняя реституция, то есть возврат имущества взамен на возврат полученных денежных средств.

Иные способы защиты

Также помимо специальных способов защиты, предусмотренных для института заверений об обстоятельствах, в пользу Потерпевшей Стороны законодательством предусмотрены классические способы защиты прав Покупателя, такие как

• Право требовать снижения покупной цены⁵
• Безвозмездного устранения недостатков Товара
• Право передать Товар надлежащего качества. Такое правило применимо, если предметом договора является не уникальная (индивидуально-определенная) вещь
• Возмещения своих расходов на устранение недостатков Товара
• Заключение

Подробное описание требований к Объекту недвижимости и закрепление требований в подписываемом сторонами документе является гарантией качественной сделки. Российское законодательство содержит высокий уровень инструментов регулирования требований к свойствам Объектов. Помимо положений заверений об обстоятельствах общие нормы о договорах купли-продажи недвижимости также содержат правовые возможности защиты в случае введения в заблуждение относительно приобретаемых объектов. Но требование об изложении всех существенных условий сделки и заверений об обстоятельствах в тексте договора остается неизменным.